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Obras e manutenção do prédio: quóruns e obrigações periódicas
A classificação da obra define o quórum, e o quórum define se a deliberação se sustenta quando questionada. Abaixo, como o Código Civil separa as categorias e quais obrigações de manutenção são periódicas.
Resumo
Obra em área comum tem quóruns diferentes conforme a classificação, no art. 1.341 do Código Civil. Alteração de fachada exige unanimidade, e o STJ adotou critério objetivo, alcançando até mudança de cor de esquadria. A regularidade contra incêndio, no Espírito Santo, é matéria estadual. E o carregador de veículo elétrico virou o tema técnico mais recorrente nas garagens da Grande Vitória.
Classifique antes de colocar na pauta
O Código Civil, no art. 1.341, separa as obras em voluptuárias, úteis e necessárias, com exigências distintas. As necessárias podem ser feitas pelo síndico e, em caso de omissão ou urgência, até por qualquer condômino. As demais dependem de deliberação, com quórum crescente conforme o grau de supérfluo.
Na prática, a discussão quase nunca é sobre a obra. É sobre a etiqueta:
- Trocar o portão que não fecha mais: necessária
- Trocar o portão que funciona por um mais moderno: útil ou voluptuária, e a diferença muda o quórum
- Construir uma churrasqueira onde hoje é jardim: voluptuária, e ainda envolve uso de área comum
- Impermeabilizar a laje que está infiltrando: necessária
- Reformar o hall com material mais nobre: quase sempre voluptuária
O erro típico é aprovar com maioria simples uma obra que exigia quórum qualificado, registrar na ata apenas "aprovado por maioria" e descobrir o problema um ano depois, com a obra feita e paga.
Fachada é unanimidade, e o critério é objetivo
O art. 10 da Lei 4.591/1964 veda alterar a fachada, e o STJ, no REsp 1.483.733, firmou critério objetivo: alteração externa, inclusive mudança de cor de esquadria, exige unanimidade. Não há análise de "se ficou harmônico" nem de "se quase não aparece".
Isso torna quase inviável a mudança pontual e torna essencial ter um padrão aprovado: modelo e cor de esquadria, tipo de vidro de sacada, posição de condensadora de ar-condicionado, película. Com padrão aprovado em assembleia, cada morador que reforma segue a regra e ninguém precisa de unanimidade a cada caso.
Incêndio: no Espírito Santo, a regra é estadual
Segurança contra incêndio em edificação é competência estadual. No ES, a matéria está no Código de Segurança contra Incêndio e Pânico, instituído pela Lei estadual nº 9.269 e regulamentado pelo Decreto estadual nº 2.423-R, de 2009, com as Normas Técnicas do CBMES detalhando cada sistema.
Cuidado com a sigla. "AVCB" é a nomenclatura consagrada em São Paulo. A denominação do documento de vistoria, o prazo de validade e as penalidades variam por estado, e é no CBMES que se confere o que vale aqui. Prefira falar em "documento de regularidade do Corpo de Bombeiros" e conferir na fonte antes de prometer prazo a alguém.
O que precisa estar em ordem, independentemente do nome do papel: extintores, hidrantes, alarme, iluminação de emergência e sinalização com manutenção e laudo vigentes; rotas de fuga e escadas desobstruídas; portas corta-fogo funcionais; brigada treinada.
Carregador de veículo elétrico na garagem
Virou o assunto técnico mais frequente nas garagens da Grande Vitória, e quase sempre é resolvido do jeito errado: o morador contrata um eletricista, puxa um ponto e ninguém discute nada. São três camadas que precisam ser tratadas:
- Norma técnica. O CBMES tem norma técnica própria sobre sistemas de alimentação de veículos elétricos. Antes de instalar, é ela que diz o que a instalação exige
- Uso de área comum. A vaga é de uso exclusivo, mas a infraestrutura elétrica e o prumada são comuns. Isso passa por deliberação da assembleia
- Rateio da energia. Sem medição individualizada, o condomínio inteiro paga a recarga de um. É a origem de metade dos conflitos sobre o tema
Resolver as três de uma vez, com regra geral aprovada em assembleia, é muito melhor do que decidir caso a caso conforme aparece morador novo com carro elétrico.
Acessibilidade das áreas comuns
A Lei 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência), no art. 57, determina que as edificações de uso coletivo já existentes garantam acessibilidade à pessoa com deficiência. Alcança as áreas comuns do condomínio: rota acessível, rampa, sinalização, elevador.
E há um ponto que costuma passar batido: o art. 58 veda cobrança de valor adicional pela acessibilidade. Ou seja, o custo da adaptação não pode ser rateado sobre o condômino com deficiência como se fosse despesa dele.
Uma observação técnica: os parâmetros de acessibilidade estão em norma da ABNT, que é norma privada de acesso pago. Quem cita item de NBR de cabeça costuma errar. O caminho é contratar profissional habilitado, com a norma em mãos, para dizer o que se aplica ao seu prédio.
Vício construtivo: o condomínio tem legitimidade para cobrar
Prédio novo com infiltração, trinca, esquadria que não veda, garagem que alaga. O STJ reconhece a legitimidade ativa do condomínio para exigir da incorporadora o cumprimento das obrigações e o reconhecimento de vícios de construção, tanto nas partes comuns quanto nas unidades autônomas.
O que mata esses casos não é o mérito: é o prazo. Garantia tem prazo, notificação tem momento certo, e condomínio novo costuma passar os dois primeiros anos discutindo internamente antes de notificar formalmente. Controlar esses prazos desde a entrega das chaves é a diferença entre cobrar e lamentar.
Este texto é informativo. Ele apresenta a regra geral e não substitui a análise do caso concreto, que depende da convenção do seu condomínio, das atas, dos contratos e dos documentos envolvidos. Para orientação sobre uma situação específica, consulte um advogado de sua confiança.