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Assembleia: convocação, quórum e validade da deliberação
A anulação de uma deliberação costuma decorrer de quatro causas: convocação viciada, quórum incompatível com a matéria, procuração irregular e ata que não registra o que foi decidido. Abaixo, o que a lei exige em cada uma delas.
Resumo
A assembleia é o órgão soberano do condomínio, mas soberania com defeito de forma não vale nada. Cada tipo de matéria tem um quórum, e trocar um pelo outro é o erro mais caro. Desde a Lei 14.309/2022 existe assembleia eletrônica e sessão permanente, e a maior parte dos regimentos ainda não foi adaptada, apesar de o ajuste poder ser feito por maioria simples.
Quórum: o erro que mais anula deliberação
O Código Civil separa as matérias por grau de impacto e cobra quórum crescente. As faixas abaixo são as que aparecem no capítulo do condomínio edilício e na Lei 4.591/1964:
| Matéria | Exigência | Base |
|---|---|---|
| Aprovação da convenção | Titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais | Lei 4.591/1964, art. 9º |
| Alteração da convenção | Quórum qualificado previsto no Código Civil, art. 1.351 | Código Civil, art. 1.351 |
| Mudança de destinação do edifício ou da unidade | Unanimidade | Código Civil, art. 1.351 |
| Alteração de fachada | Unanimidade, inclusive para mudança de cor de esquadria | Lei 4.591/1964, art. 10; STJ, REsp 1.483.733 |
| Obras voluptuárias, úteis e necessárias | Quóruns distintos por classificação | Código Civil, art. 1.341 |
| Multa por comportamento antissocial | Deliberação qualificada dos condôminos, mais notificação e defesa | Código Civil, art. 1.337; STJ, REsp 1.365.279 |
| Regras de assembleia eletrônica no regimento | Maioria simples | Código Civil, art. 1.354-A, §5º |
Antes de colocar na pauta, classifique a matéria. A pergunta "essa obra é necessária, útil ou voluptuária?" parece acadêmica até o dia em que um condômino contesta a deliberação. A classificação define o quórum, e o quórum define se a obra se sustenta. Pintar a fachada de outra cor, por exemplo, não é decoração: o STJ tratou como alteração de fachada, com exigência de unanimidade.
Assembleia eletrônica: a lei permitiu, o seu regimento não regulou
A Lei 14.309, de 8 de março de 2022, inseriu o art. 1.354-A no Código Civil. Ele autoriza convocação, realização e deliberação por meio eletrônico em qualquer tipo de assembleia, salvo se a convenção vedar, preservados os direitos de voz, debate e voto. Os pontos práticos:
- O edital deve indicar que a assembleia será eletrônica e trazer as instruções de acesso (§1º)
- A administração não responde por problema tecnológico ou de internet fora do seu controle (§2º)
- A ata é lavrada eletronicamente após a apuração e divulgação dos votos (§3º)
- A assembleia híbrida é admitida (§4º)
- O regimento interno pode estabelecer normas complementares, e essa alteração passa por maioria simples (§5º)
- Os documentos podem ser disponibilizados em meio físico ou eletrônico (§6º)
O §5º é o detalhe que mais rende: dá para regulamentar assembleia virtual sem enfrentar o quórum pesado de alteração de convenção. É uma pauta de baixo atrito, que aumenta participação e reduz problema de quórum nas assembleias seguintes.
Sessão permanente
A mesma lei alterou o art. 1.353. Quando o quórum especial não é obtido, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente: a próxima sessão acontece em até 60 dias, com comunicação obrigatória aos ausentes, e os votos já colhidos ficam registrados sem necessidade de ratificação. As prorrogações sucessivas cabem dentro de 90 dias no total.
Para pautas difíceis, como alteração de convenção e obra grande, esse mecanismo é o que evita começar do zero toda vez que falta gente.
O que costuma derrubar uma assembleia
- Convocação sem prazo, sem ordem do dia clara ou que não alcançou todos os condôminos
- Matéria deliberada que não constava da pauta
- Procuração genérica, sem poderes específicos, ou de quem não podia representar
- Voto de condômino inadimplente computado, quando a convenção veda
- Ata que registra o resultado mas não registra o quórum
- Assembleia eletrônica realizada sem previsão no edital e sem instrução de acesso
A ata é a prova. E ninguém trata ela assim
Meses depois, quando alguém questiona, a única coisa que existe é a ata. Se ela diz "aprovado por maioria", não prova nada: não se sabe quantos estavam, quantas frações representavam, nem qual era o quórum exigido. Uma ata que se sustenta registra a convocação, a lista de presença com as frações, o quórum de instalação, a matéria tal como estava na pauta, o debate relevante, a apuração e o resultado com números.
Este texto é informativo. Ele apresenta a regra geral e não substitui a análise do caso concreto, que depende da convenção do seu condomínio, das atas, dos contratos e dos documentos envolvidos. Para orientação sobre uma situação específica, consulte um advogado de sua confiança.
Dúvidas frequentes
Inadimplente pode votar?
O Código Civil condiciona o direito de voto à quitação, e a maioria das convenções repete isso. Mas é preciso ler a convenção, porque a redação varia, e aplicar a restrição de forma diferente do que está escrito é caminho para anulação. Também não se pode ir além: impedir o voto é uma coisa, barrar o uso da área comum é sanção extralegal e o STJ proíbe.
Se a convenção não fala de assembleia virtual, posso fazer?
Pode, salvo se a convenção vedar. O art. 1.354-A autoriza independentemente de previsão, e o que se exige é que o edital informe o formato e as instruções de acesso, e que voz, debate e voto sejam preservados. Regular o detalhe no regimento, por maioria simples, é o que evita discussão depois.
Quantos dias antes preciso convocar?
Isso normalmente está na convenção do seu condomínio, e é ela que manda. O que a lei exige é que todos os condôminos sejam convocados: assembleia que não convocou todo mundo não delibera validamente, por mais que o prazo tenha sido respeitado.
Dá para aprovar contratação de serviço fora da pauta?
Não. Deliberar matéria que não constava da ordem do dia é um dos vícios mais fáceis de provar, porque basta comparar o edital com a ata. Se o assunto apareceu na hora, o caminho é registrar como comunicação e levar à pauta da próxima.